Crédit immobilier : les bonnes pratiques d'octroi désormais contraignantes pour les banques

Les banques seront contraintes, en 2022, de respecter les recommandations du Haut conseil à la stabilité financière en matière d'octroi de crédit immobilier : des durées d'emprunt inférieures à 25 ans et un endettement des candidats sous la barre des 35 %. Explications.
Banques en ligne

Rédigé par Olivier BALBASTRE

le 28 Septembre 2021

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Respect obligatoire des recommandations dès 2022

Le Haut conseil à la stabilité financière (HCSF) décide de transformer ses recommandations en obligations pour les banques, au sujet des conditions d’octroi du crédit immobilier. Depuis le mois de décembre 2019, l’instance invite les établissements de crédit à respecter les bonnes pratiques en matière de taux d’effort et de maturité des emprunts. Le Haut conseil mettait ainsi en garde contre la dégradation des conditions d’octroi depuis 2016. Le but : éviter l’érosion de la solidité du modèle français de financement de l’habitat.

Les consignes sont passées, puisque le taux d’effort et les maturités ont petit à petit baissé, sans avoir d’impact sur la production de crédit immobilier. L’accès au prêt pour l’achat d’un logement a même été préservé pour toutes les catégories d’emprunteurs. Afin de persévérer dans cet effort, le HCSF a décidé de donner un caractère contraignant, avec une date d’effet fixée au 1er janvier 2022.

Endettement des acheteurs : un taux d’effort limité à 35 %

Les autorités veulent encadrer la production de crédits en évitant que la machine ne s’emballe. D’une part, les banques ne doivent pas se fragiliser en accordant à tout-va des crédits immobiliers. D’autre part, les emprunteurs ne doivent pas basculer dans le surendettement. Le HCSF utilise donc deux leviers, à commencer par le taux d’effort qui ne doit pas dépasser 35 %.

Pour rappel, le taux d’effort correspond aux mensualités des prêts en cours et des assurances de prêts sur un an rapportées au revenu annuel net avant impôt. Le Haut conseil précise qu’il s’agit du « revenu net avant impôt de l’emprunteur, ou du foyer fiscal (ou à la somme des revenus nets avant impôt des co-emprunteurs le cas échéant) calculé comme le revenu net imposable (...), majoré des abattements forfaitaires pris en compte et minoré des revenus exceptionnels non récurrents ».

Au sujet des revenus fonciers, l’instance précise qu’il s’agit « des revenus bruts avant déduction d’éventuels abattements fiscaux et charges, y compris intérêts d’emprunts et assurance emprunteur ». Quant à l’application d’éventuelles décotes sur les recettes locatives ou les heures supplémentaires, les banques sont invitées à être mesurées dans les calculs, même s’ils restent à discrétion de chacune.

Durée d’emprunt : 27 ans maximum

Second levier, la maturité coïncide avec la durée de l’endettement. La bonne pratique : une période de remboursement du prêt qui ne dépasse pas 25 ans. Toutefois, un différé de deux ans permet d’atteindre le seuil de 27 ans pour les ménages qui achètent sur plan en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement) ou ceux qui réalisent des travaux de rénovation importants sur un logement ancien. Dans ce dernier cas de figure, le coût des travaux doit représenter 25 % au minimum du coût total de l’opération.

L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) a la charge de veiller au respect de ces nouvelles obligations à partir de 2022. Les banques disposent toutefois d’une marge de manœuvre, puisqu’elles peuvent déroger à ces critères pour 20 % des crédits octroyés. Attention, ces débordements sont cantonnés à 80 % dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale, et à 30 % dans le cadre de prêt immobilier accordé à des primo-accédants.

Les banques qui ne respecteraient pas ces obligations sont susceptibles d’être sanctionnées. Néanmoins, le risque est contenu. En juillet 2021, le rapport du HCSF chiffrait à 20,9 % la part de dossiers de crédits qui ne répondaient pas aux recommandations (0,9 point au-dessus de la limite). Ce chiffre étant une moyenne, certaines banques moins vertueuses vont devoir rentrer dans le rang. Un mouvement déjà engagé : le pourcentage de dossiers d’emprunt hors recommandations était de 41 % à la fin de l’année dernière.

Production de crédits immobiliers dynamique et taux d'intérêt attractifs 

Malgré ces recommandations, la production de crédits immobiliers continue sa dynamique. La Banque de France relève plus de 20 milliards d’euros de crédit à l’habitat, un record pour un mois de juillet. Après un premier confinement qui a stoppé l’activité, l’année 2020 enregistre 192,7 milliards de crédits immobiliers octroyés, soit un niveau proche de celui en 2019 (193 milliards d’euros). Les ménages ont profité de la période de taux bas pour renégocier et racheter leur emprunt, afin d’abaisser leurs mensualités. En glissement annuel, au premier semestre 2021, l’encours grimpe de 6,1 %.

Du côté des taux d’intérêt, le ciel reste au beau fixe pour tous les emprunteurs. Après avoir touché un nouveau point bas (1,09 % en juin, contre 1,21 % en décembre 2020), les banques continuent de tout faire pour attirer les clients et remplir leurs objectifs. Pour Maël Bernier, porte-parole de Meilleur Taux, un emprunteur affichant 2630 euros nets par mois peut espérer un taux avoisinant 0,96 %, pour un emprunt de 180 000 euros, sur 20 ans.

Pour le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, le passage de la recommandation à l’obligation par le HCSF accompagne ce bilan positif : «je crois que si on était resté à la situation antérieure, où les prêts s’allongeaient toujours, où cette mensualité rapportée aux revenus augmentait, il y aurait eu un risque [de surchauffe]. Aujourd’hui, il n’y en a pas. Nous constatons d’ailleurs au passage, qu’il n’y a pas d’augmentation des dossiers de surendettement dans l’économie française. Il y a même une baisse de 16 %, les 7 premiers mois de 2021 par rapport à la situation équivalente en 2019. Donc c’est une bonne nouvelle. »

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